投資小商鋪?zhàn)⒁馑拇箫L(fēng)險(xiǎn)
本來(lái)投資商鋪沒(méi)有多大風(fēng)險(xiǎn)，但鑒于目前的房?jī)r(jià)，許多開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，因此地價(jià)企高狀態(tài)下建設(shè)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必然在提升容積率上做文章，顯然，提高商業(yè)比重是稀釋地價(jià)的最好方式，因此商業(yè)物業(yè)不斷增高，單位面積不斷減小，風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。
其一，開(kāi)發(fā)商節(jié)約周期開(kāi)發(fā)的多層內(nèi)置產(chǎn)權(quán)鋪有被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。
多數(shù)高地價(jià)為了稀釋地價(jià)與成本，會(huì)開(kāi)發(fā)大量多層商鋪，即裙樓超過(guò)兩層或三層及以上，這樣的鋪面經(jīng)營(yíng)往往以專業(yè)市場(chǎng)或摩爾的形式，也可能整體招租后按照產(chǎn)權(quán)鋪進(jìn)行分割投資消費(fèi)。除非商業(yè)旺地，一般進(jìn)入這類投資的，等于將寶押在開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)或托管經(jīng)營(yíng)方身上，風(fēng)險(xiǎn)遞減規(guī)律是，城市越小，風(fēng)險(xiǎn)越大，地段值越低風(fēng)險(xiǎn)越大，商業(yè)物業(yè)，由不得開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，應(yīng)由城市的預(yù)期人口、消費(fèi)水平與消費(fèi)屬性、消費(fèi)半徑來(lái)決定，所以這類投資一定要在地段上慎之又慎。
其二，大型居住區(qū)毗鄰摩爾建設(shè)的大量裙樓商鋪中的非底商部分存在經(jīng)營(yíng)被分割代替的風(fēng)險(xiǎn)。
除非一線城市，一些地級(jí)縣域城市，普遍以為定位一個(gè)摩爾是可行的，圍繞摩爾周邊的是大量的零鋪，這個(gè)要注意容量方面的風(fēng)險(xiǎn)，其一是，當(dāng)摩爾經(jīng)營(yíng)不足時(shí)肯定會(huì)吸收部分零鋪業(yè)態(tài)進(jìn)入，中國(guó)人有扎堆傳統(tǒng)；其二是非底商部分，其業(yè)態(tài)與摩爾有重合，一旦摩爾經(jīng)營(yíng)步入正軌，可能擠掉裙樓非底商部分的生意。
其三，規(guī)劃中心區(qū)由四周向中心進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)條件下早期建設(shè)的大量臨街鋪存在被未來(lái)中心區(qū)域摩爾替代的風(fēng)險(xiǎn)。
交流過(guò)程中經(jīng)常有業(yè)主抱怨，買的時(shí)候鋪面旺的很，現(xiàn)在不景氣了！
這是因?yàn)椋I的時(shí)候，只考慮到如此大規(guī)模的居住區(qū)，肯定有生意可做，不曾想，大社區(qū)中心地可能通過(guò)立體商業(yè)，即摩爾與多層集中形式來(lái)擠兌社區(qū)商業(yè)，早期居住區(qū)建設(shè)的大量零鋪會(huì)因?yàn)槟柍霈F(xiàn)而生意出現(xiàn)萎縮。
其四，專業(yè)市場(chǎng)下的產(chǎn)權(quán)鋪存在后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與業(yè)態(tài)移出風(fēng)險(xiǎn)。
為了刺激就業(yè)，安置富裕勞動(dòng)力，許多城市建設(shè)了批發(fā)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)，在中心地段摩爾充斥。對(duì)于購(gòu)買專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)鋪一定要慎重，因?yàn)闉榱藵M足銷售要求，開(kāi)發(fā)商會(huì)自帶經(jīng)營(yíng)與管理，形成一個(gè)具備良好愿景的市場(chǎng)，但是，這是短期的形式，實(shí)質(zhì)上，專業(yè)市場(chǎng)既要考慮當(dāng)?shù)厝萘�，也要考慮其輻射力，因此不是每個(gè)看似在營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)，甚至旗艦商業(yè)進(jìn)駐就萬(wàn)事大吉。
一是經(jīng)營(yíng)存在萎縮可能，更主要的是伴隨城市擴(kuò)張，可能出現(xiàn)業(yè)態(tài)整體遷移的可能，一定要注意這方面的風(fēng)險(xiǎn)，不然投資打了水漂。